Contrato de arrendamiento de temporada: guía legal 2026

Respuesta rápida: el contrato de arrendamiento de temporada es el alquiler de una vivienda para cubrir una necesidad temporal del inquilino (un curso, un destino laboral, un tratamiento médico, el verano), no su residencia permanente. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, Ley 29/1994) lo clasifica en su artículo 3 como arrendamiento para uso distinto del de vivienda, así que se rige primero por lo que pacten las partes, después por el Título III de la LAU y, en lo que falte, por el Código Civil. No tiene las prórrogas obligatorias del alquiler de vivienda habitual, exige una fianza legal de dos mensualidades (art. 36 LAU) y, desde el 1 de julio de 2025, si se anuncia en plataformas necesita un número del Registro Único de Arrendamientos. Lo que decide si es de verdad de temporada no es el título del documento, sino la finalidad real del alquiler.

En esta guía tienes lo que dice la ley, lo que ha cambiado entre 2023 y 2026, las cláusulas que conviene escribir, los errores que convierten un contrato de temporada en un alquiler de vivienda habitual a ojos de un juez y las preguntas que más se repiten. Es información general: si hay dinero o una vivienda en juego, que un abogado revise tu caso concreto antes de firmar.

Qué es un contrato de arrendamiento de temporada

La LAU distingue dos grandes familias de alquiler urbano. El arrendamiento de vivienda (art. 2) es el que recae sobre una edificación habitable cuyo destino principal es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino. Todo lo demás es arrendamiento para uso distinto del de vivienda (art. 3), y dentro de ese cajón la propia ley menciona de forma expresa los alquileres de temporada.

«En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sea la persona que los celebre». — Artículo 3.2 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos.

Fíjate en la expresión «sea ésta de verano o cualquier otra». La temporada no se limita a las vacaciones: un piso alquilado a un estudiante durante el curso, a una profesional desplazada por un proyecto de nueve meses o a una familia que acompaña a un paciente durante un tratamiento puede encajar igual de bien. Lo que tienen en común es que el inquilino mantiene su vida estable en otro sitio y ocupa esta vivienda por un motivo acotado en el tiempo.

Rasgos que lo definen

• Finalidad temporal y acreditable: el inquilino tiene su residencia habitual en otro domicilio y la estancia responde a un motivo concreto que tiene fin.
• Duración pactada libremente: la LAU no fija ni mínimo ni máximo. La duración debe ser coherente con la causa: un curso académico, la duración de un contrato laboral, las semanas de un tratamiento.
• Sin prórroga forzosa: no se aplican las prórrogas obligatorias del alquiler de vivienda habitual (arts. 9 y 10 LAU). Al llegar la fecha pactada, el contrato termina salvo que las partes acuerden otra cosa.
• Amplia libertad de pactos: renta, actualización, reparto de gastos o causas de resolución se negocian, con los límites generales del Código Civil y, si el arrendador es profesional y el inquilino consumidor, de la normativa de consumo.
• Fianza de dos meses: al ser uso distinto del de vivienda, la fianza legal en metálico es de dos mensualidades de renta.

Lo que no es un alquiler de temporada

Tres confusiones frecuentes. Primera: el piso turístico no es un arrendamiento de temporada de la LAU; queda excluido de la ley por su artículo 5.e) cuando se comercializa en canales turísticos con finalidad lucrativa y está sometido a normativa sectorial turística, y se rige por la regulación de cada comunidad autónoma (licencia, registro turístico, requisitos de la vivienda). Segunda: el alquiler de habitaciones dentro de una vivienda se ha venido tratando fuera del régimen de vivienda de la LAU y se rige sobre todo por lo pactado y el Código Civil, aunque también puede ser de temporada. Tercera: un contrato «de once meses» firmado con quien va a vivir allí de forma estable no es de temporada por mucho que el encabezado lo diga; es un alquiler de vivienda habitual con un título equivocado.

Temporada, vivienda habitual y uso turístico: tres regímenes distintos

La mayoría de los problemas nacen de mezclar estas tres figuras. Esta tabla resume las diferencias legales que más pesan al redactar y al firmar.

Dos conclusiones prácticas. Si eres propietario, el contrato de temporada te da flexibilidad, pero solo si la causa es real: el día que un juez entienda que el inquilino vivía allí de forma permanente, se le aplicará el régimen de vivienda habitual con sus prórrogas. Si eres inquilino y de verdad vas a fijar allí tu vida, no te conviene firmar como temporada: renuncias sobre el papel a protecciones que la ley te da.

Qué normas se aplican y en qué orden

El artículo 4.3 de la LAU fija el orden de fuentes para los arrendamientos de uso distinto de vivienda: primero la voluntad de las partes, en su defecto el Título III de la ley y, supletoriamente, el Código Civil. Además se aplican siempre los Títulos I y IV (ámbito, fianza y formalización). Traducido a la práctica: lo que escribas en el contrato manda, y donde calle, rigen unas reglas que muchos propietarios desconocen.

Lo que el Título III regula y conviene conocer

• Venta de la vivienda (art. 29): quien compra queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que se den los requisitos de protección del tercero hipotecario del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Si vas a vender, díselo al inquilino y revisa este punto con tu notario.
• Conservación y obras (art. 30): remite a las reglas del alquiler de vivienda sobre conservación, obras de mejora y obras del arrendatario. El propietario debe mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, y el inquilino no puede hacer obras que modifiquen la configuración sin consentimiento escrito.
• Derecho de adquisición preferente (art. 31): el inquilino tiene, en principio, tanteo y retracto si se vende la vivienda. En uso distinto de vivienda cabe pactar su renuncia; si no lo pactas, existe.
• Resolución de pleno derecho (art. 35): el arrendador puede resolver por las causas del artículo 27.2 (impago de renta o fianza, subarriendo o cesión no consentidos, daños dolosos u obras no consentidas, actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas).

Lo que no se aplica

No rigen las prórrogas obligatorias, la prórroga extraordinaria que introdujo la Ley 12/2023 para vivienda habitual, los límites a las garantías adicionales del art. 36.5 ni el reparto obligatorio de los gastos de gestión inmobiliaria del art. 20.1, todos ellos pensados para vivienda. Tampoco la indemnización por clientela del artículo 34, que se refiere a locales con actividad empresarial.

El papel del Código Civil

Donde ni el contrato ni el Título III dicen nada, entra el Código Civil. Un ejemplo que suele pillar desprevenidos a los propietarios es el subarriendo: el régimen general del Código Civil (art. 1550) lo permite cuando el contrato no lo prohíbe expresamente. Si no quieres que el inquilino realquile habitaciones, escríbelo. El Código Civil también aporta la regla de devolver la cosa en el estado en que se recibió, salvo el desgaste por el uso normal (arts. 1561 y 1562), y la responsabilidad del arrendatario por el deterioro que no pruebe haberse producido sin culpa suya (art. 1563).

La causa temporal: la pieza que sostiene el contrato

La naturaleza de un contrato no depende del nombre que le pongan las partes, sino de su contenido real. Es un principio asentado del derecho civil español y los tribunales lo aplican a los alquileres: cuando un contrato se titula «de temporada» pero la vivienda es la residencia permanente del inquilino, se puede recalificar como alquiler de vivienda habitual. El artículo 6 de la LAU declara nulas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas del Título II, y el artículo 6.4 del Código Civil impide que un acto hecho en fraude de ley evite la norma que se pretendía eludir.

La pregunta que se hará un juez no es «¿qué pone en el encabezado?», sino «¿dónde vivía de verdad esta persona y por qué alquiló este piso?». Tu contrato debe poder responderla por escrito.

Cómo documentar la temporalidad

1. Escribe la causa concreta en una cláusula expositiva: «el arrendatario, con domicilio habitual en [dirección], alquila la vivienda para [curso académico 2026-2027 en la Universidad X / proyecto laboral / tratamiento médico]».
2. Pide un documento de soporte y guarda copia: matrícula, carta del empleador o del centro de trabajo de destino, cita o informe del hospital. Solo lo necesario y cumpliendo la normativa de protección de datos: no acumules información sanitaria que no te haga falta.
3. Haz que la duración encaje con la causa. Un curso de septiembre a junio justifica diez meses; un proyecto de seis meses no justifica un contrato de tres años.
4. Registra el domicilio permanente del inquilino en el contrato y usa esa dirección para las notificaciones.
5. Evita encadenar contratos de temporada con la misma persona sin una nueva causa. La sucesión de renovaciones idénticas es un indicio clásico de que la necesidad era permanente.

Indicios que juegan en contra

• El inquilino se empadrona en la vivienda y no tiene otro domicilio.
• La causa es genérica («por motivos laborales») y no se acredita.
• La vivienda se anuncia como «alquiler de larga duración» y luego se firma como temporada.
• El inquilino traslada allí a su familia, escolariza a los hijos en la zona y no conserva otra residencia.
• Se suceden contratos de once meses con la misma persona durante años.

Ninguno de estos indicios es decisivo por sí solo, pero juntos pesan mucho. Si te reconoces en varios, habla con un abogado antes de firmar o renovar: lo prudente puede ser firmar directamente un contrato de vivienda habitual.

Qué ha cambiado: Ley 12/2023 y registro único de 2025

El alquiler de temporada ha pasado de figura casi olvidada a protagonista del debate sobre vivienda. Estas son las novedades que tienes que conocer en 2026.

Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda

En vigor desde el 26 de mayo de 2023, reformó sobre todo el alquiler de vivienda habitual: permite declarar zonas de mercado residencial tensionado con límites a la renta de los nuevos contratos, introdujo la figura del gran tenedor, trasladó al arrendador los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato de vivienda y creó una prórroga extraordinaria en determinados supuestos. Ninguna de esas limitaciones se aplica de forma directa al arrendamiento de temporada, y precisamente por eso el mercado desplazó parte de la oferta hacia contratos temporales. La consecuencia para ti es doble: más atención de las administraciones y más litigios en los que se discute si el contrato era de temporada de verdad.

La ley también introdujo cambios procesales en los desahucios que afectan a la vivienda habitual de la persona que la ocupa (requisitos adicionales en la demanda cuando el demandante es gran tenedor y trámites vinculados a la situación de vulnerabilidad). Si un contrato de temporada se recalifica como vivienda habitual, esas reglas pueden acabar aplicándose.

Registro Único de Arrendamientos (desde el 1 de julio de 2025)

El Real Decreto 1312/2024 creó el Registro Único de Arrendamientos y la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para los arrendamientos de corta duración, categoría que incluye tanto los turísticos como los de temporada de viviendas completas y de habitaciones. Desde el 1 de julio de 2025, quien quiera anunciar uno de estos alquileres en plataformas en línea necesita obtener un número de registro, que se tramita ante el Registro de la Propiedad donde está inscrita la finca, y mostrarlo en el anuncio. Las plataformas deben retirar los anuncios que no lo lleven o cuyo número no sea válido.

• El número se asocia a la finca y al tipo de arrendamiento; si alquilas por temporada y también con fines turísticos, revisa qué te exige cada modalidad.
• El sistema prevé obligaciones periódicas de información sobre los arrendamientos realizados. Consulta en el Colegio de Registradores o con tu gestor el calendario y el formato vigentes.
• Si alquilas sin anunciar en plataformas (por ejemplo, a un conocido o mediante una agencia que no publica online), el alcance de la obligación cambia: compruébalo en tu caso antes de dar nada por hecho.

Este registro nacional se alinea con el Reglamento (UE) 2024/1028, sobre recogida e intercambio de datos de los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, aplicable desde el 20 de mayo de 2026. Su objetivo es que las administraciones sepan qué se alquila, cuánto tiempo y por quién.

Medios adecuados de solución de controversias (desde el 3 de abril de 2025)

La Ley Orgánica 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, exige con carácter general intentar un medio adecuado de solución de controversias (negociación directa, mediación, oferta vinculante confidencial, entre otros) antes de presentar una demanda civil, con excepciones previstas en la propia ley. Si surge un conflicto por la fianza, por daños o por la renta, guarda por escrito tus intentos de acuerdo: pueden ser un requisito para poder demandar. La misma ley reformó la Ley de Propiedad Horizontal para que las comunidades de propietarios puedan condicionar la actividad de pisos turísticos; esa reforma apunta al uso turístico, no al alquiler de temporada de la LAU.

Lo que está en discusión

Desde 2024 se han tramitado iniciativas parlamentarias para someter el alquiler de temporada a reglas más estrictas, y algunas comunidades autónomas han anunciado o aprobado medidas propias. El panorama se mueve rápido: antes de firmar un contrato de larga duración o de lanzar una cartera de pisos de temporada, confirma con un profesional la normativa estatal y autonómica vigente ese mismo mes.

Fianza, garantías y depósito

«A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda». — Artículo 36.1 LAU.

El contrato de temporada, como uso distinto de vivienda, lleva una fianza legal de dos mensualidades. Es obligatoria: no es algo que el arrendador pueda decidir no pedir para ganar competitividad, porque la ley la configura como requisito de celebración del contrato.

Garantías adicionales

Además de la fianza legal, las partes pueden pactar garantías adicionales: aval bancario, seguro de impago, depósito en metálico complementario. En vivienda habitual están limitadas a dos mensualidades para contratos de hasta cinco o siete años; en temporada ese límite no rige, pero una garantía desproporcionada frente a la duración y la renta puede ser discutida, sobre todo si el arrendador es profesional y el inquilino consumidor. Sé razonable y justifica el importe.

Depósito en el organismo autonómico

Varias comunidades autónomas obligan al arrendador a depositar la fianza en un organismo público, y en muchas de ellas la obligación alcanza también a los arrendamientos de temporada. Los plazos, formularios y posibles excepciones para contratos muy cortos varían de una comunidad a otra, y no depositar puede acarrear sanciones. Consulta la web de vivienda de tu comunidad antes de firmar.

Devolución

El artículo 36.4 LAU establece que el saldo de la fianza que deba restituirse devenga el interés legal si pasa un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya devuelto. Por eso conviene que el contrato fije cómo se revisará el estado de la vivienda a la salida y qué gastos pueden descontarse (daños acreditados, suministros pendientes pactados). Si necesitas calcular intereses de una cantidad retenida, tienes nuestra guía sobre el interés legal de demora.

Cláusulas que debe tener tu contrato

Un contrato de temporada es más corto de redactar que uno de vivienda habitual, pero exige precisión porque casi todo depende de lo pactado. Esta tabla recoge las cláusulas que conviene incluir y el motivo.

Forma del contrato

La LAU no exige escritura pública, pero cualquiera de las partes puede exigir que el contrato se formalice por escrito (art. 37). Hazlo siempre por escrito y con firma de ambas partes; la firma electrónica tiene validez legal y facilita la gestión si el inquilino está en otra ciudad. Para que el arrendamiento surta efectos frente a terceros que hayan inscrito su derecho, tendría que inscribirse en el Registro de la Propiedad (art. 7.2 LAU), algo poco habitual en contratos de pocos meses.

Cómo terminar el contrato

Al vencer el plazo, el contrato se extingue. Aun así, envía una comunicación con antelación recordando la fecha de salida y proponiendo día y hora para revisar la vivienda y entregar llaves. Si quieres documentar el final con un acuerdo firmado, puedes partir de nuestro modelo de fin de contrato de alquiler o, si la salida es anticipada, del modelo de rescisión de contrato de alquiler, adaptándolos a la naturaleza de temporada. Y si lo que necesitas es repasar los elementos generales de cualquier alquiler, tienes la guía sobre cómo redactar un contrato de arrendamiento.

Impuestos: lo que debes revisar con tu asesor

La fiscalidad del alquiler de temporada tiene matices que cambian el resultado neto. Estos son los puntos que un asesor fiscal revisará contigo.

• IRPF del propietario persona física: las rentas tributan como rendimientos del capital inmobiliario, con deducción de los gastos vinculados (intereses del préstamo, IBI, comunidad, seguros, reparaciones, amortización). La reducción por alquiler del artículo 23.2 de la Ley del IRPF está vinculada al arrendamiento destinado a vivienda, así que en un contrato de temporada, como regla general, no se aplica.
• Periodos sin alquilar: los días en que el inmueble no está arrendado ni afecto a actividad económica generan imputación de rentas inmobiliarias, un rendimiento presunto calculado sobre el valor catastral. En un piso de costa alquilado tres meses al año, nueve meses imputan. Y los gastos deducibles se prorratean por los días efectivamente arrendados.
• Retención: si el inquilino es una empresa o un profesional que alquila en el ejercicio de su actividad, debe practicar retención sobre la renta (el tipo general es del 19 %) e ingresarla en Hacienda. Pasa, por ejemplo, cuando una empresa alquila un piso para alojar a un trabajador desplazado.
• IVA: el alquiler de vivienda está, en principio, exento de IVA. Cambia si el arrendador presta servicios propios de la industria hotelera (limpieza periódica durante la estancia, cambio de ropa, recepción): en ese caso la operación puede quedar sujeta y no exenta. Valóralo antes de ofrecer «todo incluido».
• Propietario no residente: si el arrendador no reside en España, tributa por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes con declaraciones periódicas propias. La residencia que cuenta aquí es la del propietario, no la del inquilino.
• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales: la exención de los alquileres de vivienda para uso estable y permanente no alcanza a los de temporada. Pregunta a tu asesor si procede autoliquidar en tu comunidad.
• Información a la administración: los datos del Registro Único y de las plataformas llegan a las administraciones. Declara todos los ingresos.

No son cifras ni reglas para aplicar a ciegas: cada supuesto depende de quién alquila, a quién y con qué servicios. Un asesor fiscal te ahorra errores que salen caros en una comprobación.

Impagos, fin del plazo y conflictos

Si el inquilino no paga

El impago de la renta o de las cantidades asimiladas es causa de resolución (arts. 27.2 y 35 LAU). La vía judicial es el juicio verbal de desahucio (art. 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil), en el que puede acumularse la reclamación de rentas. El inquilino puede, en determinados casos, enervar el desahucio pagando lo debido, y esa posibilidad no existe si ya se enervó antes o si el arrendador requirió el pago por medio fehaciente con la antelación que marca la ley. Antes de demandar, recuerda el paso previo de negociación que exige desde abril de 2025 la Ley Orgánica 1/2025, salvo que tu caso encaje en una excepción. Un abogado te dirá cómo encajar ambos trámites.

Si el inquilino no se va al terminar el plazo

El contrato se extingue por el cumplimiento del término, y el arrendador puede reclamar la posesión por el desahucio por expiración del plazo. No cambies cerraduras ni cortes suministros: tomarse la justicia por su mano puede tener consecuencias penales. Si el inquilino alega que en realidad la vivienda era su residencia habitual, el juez examinará la causa temporal y la documentación; de ahí la importancia de todo lo que viste en la sección sobre la causa.

Si hay daños en la vivienda

El inventario firmado y las fotografías fechadas son tu prueba. Compara el estado de salida con el de entrada, separa el desgaste normal del daño y comunica por escrito lo que vas a descontar de la fianza con justificación (presupuesto o factura). Si el importe supera la fianza, puedes reclamar la diferencia.

Si el problema lo tiene el inquilino

El arrendador debe entregar la vivienda en condiciones de servir para el uso pactado y hacer las reparaciones necesarias para conservarla así. Si una avería grave impide usarla, comunícalo por escrito cuanto antes, conserva pruebas y guarda los justificantes. Los conflictos por fianza no devuelta suelen resolverse negociando con el cálculo del interés legal sobre la mesa; si no, la vía es la reclamación judicial, que para importes bajos puede tramitarse sin abogado ni procurador.

Errores habituales y cómo evitarlos

1. Usar el contrato de temporada para eludir las reglas de vivienda habitual

Es el error más caro. Si el inquilino vive allí de forma permanente, el contrato puede recalificarse y aplicarse la prórroga obligatoria. Firma el contrato que corresponde a la situación real.

2. Confundir temporada con alquiler turístico

El piso turístico está fuera de la LAU y necesita la habilitación que exija tu comunidad autónoma. Anunciar estancias vacacionales cortas con servicios hoteleros y firmar «contratos de temporada» para esquivar la licencia turística expone a sanciones administrativas.

3. Pedir menos fianza de la legal o no depositarla

La fianza de dos mensualidades es obligatoria. Y si tu comunidad exige depósito, no hacerlo puede ser sancionable.

4. Dejar la duración y la salida en el aire

Fija fecha y hora de fin, renuncia a la tácita reconducción y prevé qué pasa si el inquilino se queda unos días más (por ejemplo, una cantidad diaria por ocupación sin título).

5. No pactar el desistimiento anticipado

En uso distinto de vivienda no hay una regla legal que permita al inquilino irse antes pagando una indemnización tasada. Si no lo pactas, el conflicto está servido. Acuerda un preaviso y una penalización proporcional.

6. Olvidar el número del Registro Único

Si anuncias en plataformas sin número válido, el anuncio puede ser retirado. Tramítalo antes de publicar.

7. Copiar plantillas desactualizadas

Muchas plantillas que circulan por internet mezclan reglas de vivienda habitual, de temporada y de uso turístico, o citan normas derogadas. Úsalas como punto de partida y adáptalas.

8. No revisar los estatutos de la comunidad

Algunos estatutos restringen usos de las viviendas. Aunque la temporada no sea uso turístico, conviene comprobar que no hay limitaciones inscritas que afecten a tu alquiler.

Para despachos: cómo ordenar estos contratos

Si llevas la gestión de alquileres de clientes, el contrato de temporada tiene una particularidad: su validez se juega en la documentación que lo acompaña. Conviene que cada expediente reúna el contrato firmado, el justificante de la causa temporal, el inventario con fotografías, el justificante de depósito de la fianza cuando proceda, el número del Registro Único si hubo anuncio y un calendario de vencimientos con aviso previo para preparar la salida o una nueva causa. Con varias decenas de contratos activos, hacerlo a mano en hojas de cálculo multiplica el riesgo de que un vencimiento pase desapercibido.

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Preguntas frecuentes

Antes de firmar

Quédate con tres comprobaciones: que la causa temporal sea real y esté documentada, que la fianza y el registro estén en regla, y que las cláusulas de duración, salida, gastos y desistimiento no dejen huecos. Con eso, el contrato de arrendamiento de temporada cumple su función. Si el caso tiene aristas (renovaciones sucesivas, inquilino empadronado, empresa como arrendataria, vivienda en zona tensionada), pide a un abogado que lo revise: el coste de una consulta es pequeño comparado con un contrato recalificado.

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