Contrato de arrendamiento de temporada: guía legal 2026

¿Vas a alquilar un piso durante unos meses por trabajo, por un curso o para una temporada de verano? ¿O eres tú quien cede su vivienda por un tiempo limitado? Antes de firmar nada conviene tener claro que el contrato de arrendamiento de temporada juega en otra liga: no es el alquiler de toda la vida, tampoco es un piso turístico, y confundirlos es el error que más dinero cuesta en este terreno. En esta guía te explico qué dice exactamente la ley, qué tiene que llevar el contrato, cómo tributa y qué señales miran los jueces cuando alguien sospecha que la temporada era un disfraz.

Qué es el contrato de arrendamiento de temporada

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos divide el mundo del alquiler en dos grandes categorías. Por un lado, el arrendamiento de vivienda del artículo 2: aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino principal es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Por otro, el arrendamiento para uso distinto del de vivienda del artículo 3, que la propia ley define por exclusión y en el que menciona expresamente los celebrados «por temporada, sea esta de verano o cualquier otra».

Eso significa que el arrendamiento de temporada no es una figura menor ni una variante del alquiler normal: es la otra mitad del sistema. Y en esa otra mitad las reglas son radicalmente distintas, porque el legislador presume que el arrendatario no está resolviendo su problema de vivienda estable, sino cubriendo una necesidad acotada en el tiempo. De ahí que la protección tuitiva —esa que blinda al inquilino de vivienda habitual— desaparezca casi por completo.

Lo que define la temporada no es el calendario

Aquí está el malentendido más extendido. Mucha gente cree que un contrato es «de temporada» si dura menos de un año, o menos de once meses, o menos de cinco años. Falso. La ley no fija ningún tope de duración para el arrendamiento de temporada. Puedes firmar una temporada de dos meses y puedes firmar una de dos años si el motivo lo justifica (un posgrado, un destino profesional, un tratamiento largo).

Lo que define la temporada es la finalidad del arrendatario. Si la vivienda va a ser su hogar estable, es arrendamiento de vivienda aunque el papel diga «temporada» y aunque se firme por seis meses. Si la vivienda cubre una necesidad transitoria y demostrable, es arrendamiento de temporada aunque dure dieciocho meses.

La duración corta es un indicio de temporalidad, nunca la prueba. Un contrato de once meses sin causa temporal detrás es un arrendamiento de vivienda con una etiqueta equivocada, y los tribunales llevan años diciéndolo.

Quién usa este contrato en la práctica

• Trabajadores desplazados: obra, campaña agrícola, proyecto con fecha de cierre, traslado temporal, personal sanitario o docente con destino provisional.
• Estudiantes de curso académico, máster, oposición presencial o intercambio.
• Pacientes y acompañantes que necesitan residir cerca de un hospital durante un tratamiento.
• Personas en obras en su vivienda habitual, o a la espera de entrega de una compra.
• Vacaciones de varias semanas o meses, siempre que la cesión no entre en el ámbito del alojamiento turístico regulado por la normativa sectorial.
• Situaciones familiares transitorias: separación reciente, cuidado de un familiar, traslado por reagrupación.

Marco legal: qué se aplica y qué no

El artículo 4 de la LAU establece la jerarquía de fuentes para los arrendamientos de uso distinto del de vivienda, y conviene memorizarla porque explica el resto:

1. La voluntad de las partes, es decir, lo que hayáis escrito en el contrato.
2. En su defecto, el Título III de la LAU (artículos 29 a 35), que regula el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
3. Y, supletoriamente, el Código Civil (arrendamiento de cosas, artículos 1.542 y siguientes).

La consecuencia práctica es brutal: en este contrato, lo que no escribas no existe. En el alquiler de vivienda habitual la ley rellena los huecos con normas imperativas que protegen al inquilino. Aquí no. Si te olvidas de regular quién paga los suministros, quién responde de una avería o qué pasa si el inquilino se marcha antes, tendrás que resolverlo con las reglas genéricas del Código Civil, que rara vez encajan bien con lo que las partes tenían en la cabeza.

Artículos de la LAU que NO se aplican al arrendamiento de temporada

Sí siguen aplicándose, entre otros, el artículo 36 sobre fianza, el artículo 37 sobre la forma escrita del contrato y el derecho de cualquiera de las partes a exigirla, las reglas del Título IV sobre procedimiento, y las normas generales de obligaciones y contratos.

La causa de la temporalidad: el punto que lo decide todo

Si te quedas con una sola idea de todo el artículo, que sea esta: la causa de la temporalidad tiene que constar en el contrato y tiene que ser real. No basta con titular el documento «contrato de arrendamiento de temporada». No basta con poner una fecha de fin. Hay que explicar, dentro del propio contrato, por qué el arrendatario necesita esa vivienda solo durante ese periodo.

Por qué importa tanto

Porque el arrendamiento de temporada es la vía por la que se intenta escapar de la protección del inquilino de vivienda. Un contrato de temporada firmado sobre una necesidad permanente de vivienda es un fraude de ley en el sentido del artículo 6.4 del Código Civil: se ampara en una norma (el art. 3 LAU) para eludir otra imperativa (el art. 9 LAU). Y el remedio que da el Código Civil es la aplicación de la norma que se pretendía eludir.

Traducido: el juez recalifica el contrato como arrendamiento de vivienda. Y entonces, de golpe, el arrendatario tiene derecho a prórrogas anuales hasta cinco o siete años, la renta queda sujeta al régimen de actualización legal, la fianza excedente debe devolverse, y el desahucio por expiración de plazo que habías presentado se cae. El propietario que creía tener el piso libre en septiembre puede encontrarse con un inquilino con derecho a quedarse años.

La carga de probar que la temporalidad era real recae, en la práctica, sobre quien la invoca. Si el contrato no dice por qué la estancia era temporal, el arrendador se queda sin argumento el día que lo necesita.

Cómo se redacta y se acredita la causa

La cláusula de causa debe ser concreta, verificable y coherente con el resto del contrato. No sirve «el arrendatario declara que su necesidad es temporal». Sirve «el arrendatario cursa el máster X en la universidad Y entre septiembre y junio, según acredita con el justificante de matrícula que se incorpora como anexo I».

Documentación que respalda cada supuesto:

Indicios que un juez suele valorar

• Si el arrendatario ya residía en esa localidad de forma estable antes de firmar.
• Si el contrato se ha encadenado con otros anteriores sobre el mismo inmueble sin interrupción real.
• Si el arrendatario está empadronado en la vivienda y ha domiciliado en ella su actividad, sus suministros o el colegio de sus hijos.
• Si el inmueble se anunció como alquiler de larga duración y solo se cambió la etiqueta al firmar.
• Si la causa declarada en el contrato es genérica, vacía o directamente inexistente.
• Si la vivienda se cede vacía y sin amueblar, algo poco compatible con una estancia breve.

Ninguno de estos indicios decide por sí solo, pero la acumulación pesa. Y un dato incómodo para el arrendador: encadenar temporadas es exactamente lo que más se parece a un fraude, aunque cada contrato aislado parezca correcto.

Temporada, vivienda habitual y uso turístico: tres regímenes distintos

La tercera pata del sistema es la vivienda de uso turístico, y es donde más gente se equivoca al elegir contrato. El artículo 5.e) de la LAU excluye de su ámbito de aplicación la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística, realizada con finalidad lucrativa y sometida a un régimen específico derivado de su normativa sectorial turística.

Es decir: si comercializas tu piso en plataformas de alojamiento turístico y tu comunidad autónoma tiene normativa turística que lo regula, no estás en la LAU en absoluto. Estás en la normativa autonómica de turismo, con sus requisitos de declaración responsable, número de registro, placa identificativa, seguros, estándares de equipamiento y régimen sancionador propio. Y encima estás en la normativa municipal de usos urbanísticos, que en muchas ciudades restringe o suspende las licencias.

La zona gris que más problemas da

Entre la temporada y el uso turístico hay una franja borrosa: estancias de varias semanas, contratadas por internet, en zonas costeras. La línea la marcan tres cosas: la causa (necesidad temporal identificada frente a ocio consumido como servicio), el canal de comercialización (oferta turística frente a acuerdo directo) y los servicios prestados (si limpias, cambias sábanas y atiendes a los huéspedes, te acercas al hospedaje). Cuando dudes, tira de la normativa turística de tu comunidad: es la que sanciona.

Y añade el factor municipal. Varias ciudades españolas han aprobado moratorias, suspensiones de licencia y límites por distrito para el alojamiento turístico, con calendarios y excepciones que cambian de un pleno a otro. No te fíes de lo que leas en un blog —incluido este— sobre la regla concreta de tu ciudad: consúltala en la sede electrónica de tu ayuntamiento antes de comprometerte con nada.

Contenido del contrato, cláusula a cláusula

El artículo 37 de la LAU permite a cualquiera de las partes exigir que el contrato se formalice por escrito. Hazlo siempre. Un arrendamiento de temporada verbal es una invitación al conflicto, porque justo lo que hay que probar —la causa temporal— no queda por ningún lado. Estas son las cláusulas que no deberían faltar.

1. Identificación de las partes

Nombre y apellidos o denominación social, DNI, NIE o NIF, domicilio a efectos de notificaciones y, muy recomendable, correo electrónico y teléfono designados expresamente como válidos para comunicaciones. Si el arrendador actúa por representación (apoderado, administrador de fincas, cotitulares), indica el título y adjúntalo. Si el inmueble es de varios propietarios o hay usufructo, que firmen todos los legitimados.

2. Descripción de la finca

Dirección completa con número, escalera, planta y puerta; superficie; número de estancias; y la referencia catastral, que identifica el inmueble sin discusión posible. Indica si se ceden anexos (plaza de garaje, trastero, terraza, jardín, piscina comunitaria) y si están incluidos en la renta o se cobran aparte. Menciona el certificado de eficiencia energética y entrégalo.

3. Causa y duración de la temporada

La cláusula clave. Expresa el motivo temporal, la fecha exacta de inicio y la de finalización, y deja escrito que el contrato se extingue por el simple transcurso del plazo sin necesidad de requerimiento. Añade que el arrendatario manifiesta que no destina el inmueble a satisfacer su necesidad permanente de vivienda y que dispone de otra residencia habitual, si es el caso. Incorpora la documentación acreditativa como anexo.

4. Renta y forma de pago

Importe total y desglose por periodos, día de pago, medio de pago (recomendable transferencia a una cuenta identificada, porque deja rastro), y consecuencias del retraso. En temporada es habitual pactar el pago anticipado de la totalidad o de una parte relevante; si lo haces, dilo con claridad y regula qué ocurre si la estancia se interrumpe.

5. Actualización de la renta

Como el artículo 18 no se aplica, si quieres actualizar tienes que pactarlo: índice de referencia, periodicidad y momento en que surte efecto. En temporadas cortas suele no tener sentido; en temporadas largas (un curso académico prorrogable, un destino de dos años) sí conviene preverlo.

6. Fianza y garantías adicionales

Importe, momento de entrega, organismo autonómico donde se deposita, plazo y condiciones de devolución, y qué conceptos pueden descontarse. Detállalo: la fianza es el origen de la mitad de los conflictos al terminar.

7. Gastos y suministros

Quién paga luz, agua, gas, internet, comunidad, IBI, tasa de residuos y seguro. Si el arrendatario asume suministros, decide si se cambia la titularidad de los contratos o si se repercuten con la factura a la vista. Si el arrendador los mantiene a su nombre en una estancia corta, es razonable pactar un consumo incluido y un exceso repercutible, pero define el límite y cómo se calcula.

8. Inventario y estado del inmueble

Un anexo con el mobiliario, los electrodomésticos y su estado, respaldado con fotografías fechadas y con las lecturas de los contadores el día de entrada. Este documento es la mejor defensa de ambas partes: al propietario le permite justificar un descuento de la fianza y al inquilino le impide que le imputen desperfectos previos.

9. Cesión y subarriendo

En uso distinto del de vivienda, el artículo 32 de la LAU contempla la cesión y el subarriendo con reglas propias, incluida la posibilidad de elevación de renta. Si no quieres ni una cosa ni la otra, prohíbelo expresamente y con sanción por incumplimiento. Añade una mención específica a la prohibición de anunciar la vivienda en plataformas de alojamiento turístico, que es un supuesto cada vez más frecuente.

10. Obras, conservación y reparaciones

Distingue entre reparaciones necesarias para mantener la habitabilidad (que corresponden al arrendador) y los pequeños arreglos por el desgaste del uso ordinario (que asume el arrendatario). Regula el aviso urgente de averías, la obligación de permitir el acceso para repararlas y la prohibición de obras sin consentimiento escrito.

11. Uso permitido y normas de convivencia

Número máximo de ocupantes, animales, prohibición de actividades molestas, insalubres o ilícitas, respeto a los estatutos de la comunidad de propietarios y a su normativa de régimen interior. En pisos vacacionales, incluye las horas de descanso y el uso de zonas comunes.

12. Resolución y efectos del incumplimiento

Causas de resolución anticipada por cada parte, forma de comunicarlas, plazos de preaviso y consecuencias económicas. Regula también la devolución de llaves, el estado en que debe entregarse la vivienda y qué se considera abandono.

13. Protección de datos y firma

Cláusula informativa de tratamiento de datos conforme al Reglamento (UE) 2016/679 y a la Ley Orgánica 3/2018, identificando responsable, finalidad, base jurídica, plazo de conservación y derechos. Firma en todas las páginas o con firma electrónica que garantice integridad e identidad. La firma electrónica cualificada tiene los efectos jurídicos que le reconocen el Reglamento (UE) 910/2014 (eIDAS) y la Ley 6/2020; conserva siempre la evidencia del proceso de firma, no solo el PDF final.

Fianza, garantías y depósito obligatorio

El artículo 36.1 de la LAU obliga a exigir y prestar fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y a dos mensualidades en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Como el de temporada es de uso distinto, la fianza legal es de dos meses. Esta es una de las correcciones más necesarias que circulan por internet: verás por todas partes que «la fianza no puede superar una mensualidad», y eso es la regla de la vivienda habitual, no la tuya.

Garantías adicionales

El artículo 36.5 permite pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario adicional a la fianza en metálico: aval bancario, depósito complementario, seguro de impago, fiador solidario. El límite de dos mensualidades de garantía adicional que introdujo la reforma de 2019 está previsto para el arrendamiento de vivienda, no para el de uso distinto. Aun así, exigir garantías desproporcionadas en un contrato con consumidor puede dar lugar a discusión sobre abusividad, así que mide.

El depósito en el organismo autonómico

La fianza no se guarda en el cajón. El artículo 36.4 remite a las administraciones competentes, y todas las comunidades autónomas tienen su propio organismo de depósito y su propio plazo para ingresarla, normalmente contado en días o en un mes desde la firma. No depositarla suele acarrear recargo y sanción, y en un pleito debilita mucho la posición del arrendador. Cuando termina el contrato, se solicita la devolución del depósito y se restituye al inquilino la parte que no se haya aplicado.

Consulta el procedimiento en la consejería competente de tu comunidad, porque el nombre del organismo, el modelo y el plazo cambian de una a otra. Y guarda el justificante: es el documento que te pedirán si hay conflicto.

Cuándo se puede descontar de la fianza

• Rentas o suministros impagados a la finalización.
• Desperfectos que excedan del desgaste normal por el uso pactado, acreditados frente al inventario de entrada.
• Limpieza extraordinaria si estaba pactada como obligación del arrendatario y no se ha cumplido.
• Reposición de elementos del inventario que falten.

No se puede descontar por el deterioro ordinario, ni por reformas que el propietario quisiera hacer de todos modos, ni «por si acaso». Y la devolución debe ser diligente: retenerla sin justificación genera intereses y responsabilidad.

Renta, actualización, gastos y suministros

En temporada la renta se fija libremente. Los mecanismos de contención de precios de las zonas declaradas de mercado residencial tensionado están concebidos para el arrendamiento de vivienda habitual, no para el de temporada; ese es precisamente uno de los motivos por los que la figura se ha usado para esquivarlos, y por lo que las administraciones han puesto el foco en ella. Si tu inmueble está en una zona tensionada y firmas temporada, asegúrate de que la causa es sólida: es donde más se mira.

Cómo repartir gastos sin discusiones

Registro, obligaciones administrativas y límites municipales

Aquí hay que desmontar otro mito muy repetido: no existe ninguna obligación general de inscribir el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, ni a partir de los treinta días ni a partir de ningún otro plazo. La inscripción es voluntaria y sirve para hacer oponible el arrendamiento frente a terceros adquirentes, lo cual puede interesar en contratos largos, pero no es un requisito de validez.

Lo que sí es obligatorio, y se confunde constantemente con lo anterior, es el depósito de la fianza en el organismo autonómico que hemos visto. Esa es la gestión que no puedes saltarte.

Registro de arrendamientos de corta duración

Desde 2025 existe en España un registro único de arrendamientos de corta duración, creado por real decreto y gestionado a través del Colegio de Registradores, con una ventanilla única digital que asigna un número de registro a los alojamientos que se comercializan por internet. Nació para dar cumplimiento al marco europeo de recogida e intercambio de datos sobre alquileres de corta duración, y su ámbito y su calendario de exigibilidad han sido objeto de sucesivas precisiones.

Si vas a anunciar tu inmueble en plataformas digitales, comprueba en la sede del Colegio de Registradores y en el BOE si tu caso concreto necesita ese número y qué plazo tienes. No te fíes de resúmenes de terceros: es una materia en movimiento y las plataformas están retirando anuncios sin número de registro.

Obligaciones de información sobre viajeros

Quien realiza actividades de hospedaje está sujeto a obligaciones de registro documental y de comunicación de datos de los viajeros a las autoridades competentes. Si tu operación se acerca al hospedaje (comercialización turística, servicios asociados, estancias muy cortas encadenadas), asume que esa obligación te alcanza y verifica el procedimiento vigente. Un arrendamiento de temporada puro, con causa acreditada y sin servicios, se encuentra en otra situación, pero la frontera es exactamente la que discutíamos antes.

Lo que puede decidir tu ayuntamiento

Los ayuntamientos regulan el uso urbanístico del inmueble, y ahí es donde se juegan las moratorias, los límites por barrio, la exigencia de acceso independiente o de planta baja, y las licencias de actividad. Ninguna cláusula de tu contrato puede sobreponerse a eso. Antes de plantear un modelo de negocio basado en estancias cortas, pide información urbanística en tu ayuntamiento por escrito.

Fiscalidad: IRPF, IVA, ITP y retenciones

La fiscalidad es donde más dinero se pierde por desconocimiento, así que vamos despacio. Y una advertencia previa: los tipos, escalas y reducciones cambian con cada ley de presupuestos y con cada reforma. Contrasta siempre en la sede electrónica de la Agencia Tributaria antes de aplicar cualquier porcentaje.

IRPF del arrendador

Los ingresos por alquilar un inmueble sin ordenación empresarial son rendimientos del capital inmobiliario. Se declaran los ingresos íntegros y se deducen los gastos necesarios para su obtención: IBI, comunidad, seguros, suministros a cargo del propietario, intereses de la financiación y gastos de reparación y conservación (con el límite de que intereses más reparaciones no pueden superar los ingresos del propio inmueble, aunque el exceso se traslada a los cuatro años siguientes), gastos de formalización, servicios profesionales, y la amortización del inmueble y del mobiliario.

La diferencia clave: la reducción del artículo 23.2 de la Ley del IRPF no se aplica al arrendamiento de temporada. Esa reducción está reservada al arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, y la temporada no lo es. Quien la aplique por inercia estará declarando de menos, con el riesgo de regularización, intereses y recargo que eso conlleva.

Segunda diferencia: los periodos sin alquilar. Los días en que el inmueble no está arrendado ni afecto a actividad económica generan imputación de rentas inmobiliarias, un rendimiento presunto calculado sobre el valor catastral. En un piso de costa alquilado tres meses al año, nueve meses imputan. Y los gastos deducibles se prorratean por los días efectivamente arrendados.

Cuándo deja de ser capital inmobiliario

Si el arrendamiento se realiza con al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa dedicada a su gestión, la actividad pasa a considerarse económica y los rendimientos son de actividades económicas, con otro régimen de gastos y obligaciones formales. Y si prestas servicios propios de la industria hotelera, estás directamente en actividad económica con independencia de la estructura.

IVA

El arrendamiento de edificios o partes de ellos destinados exclusivamente a vivienda está exento de IVA por el artículo 20.Uno.23º de la Ley 37/1992. Un arrendamiento de temporada en el que el arrendatario usa el inmueble como vivienda durante ese periodo y en el que no se prestan servicios adicionales encaja en esa exención.

La excepción, expresamente prevista en la propia norma, es cuando el arrendador presta servicios propios de la industria hotelera: limpieza y cambio de ropa periódicos durante la estancia, recepción y atención permanente al cliente, restauración, lavandería, custodia de equipaje. En ese caso la operación está sujeta y no exenta, tributa al tipo reducido previsto para los servicios de hospedaje y obliga a repercutir, declarar y facturar. La limpieza y el cambio de ropa a la entrada y a la salida, o la entrega de llaves, no se consideran por sí solos servicios hoteleros.

También queda sujeto y no exento el arrendamiento a una persona jurídica que no lo destine directamente a vivienda de una persona física determinada, por ejemplo cuando una empresa alquila para subarrendar. Verifica el tipo aplicable vigente en la Agencia Tributaria antes de facturar.

ITP y AJD

Los arrendamientos están sujetos a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del impuesto, y el sujeto pasivo es el arrendatario. La exención introducida en 2019 alcanza a los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente, condición que el de temporada no cumple. La cuota se determina conforme a la normativa autonómica, así que consulta la de tu comunidad. En la práctica se liquida poco, pero es una deuda tributaria real que puede aflorar años después.

Retenciones

Si el arrendatario es empresario o profesional y el inmueble urbano se destina a su actividad, existe obligación de practicar retención a cuenta del IRPF sobre la renta, con el tipo vigente en cada ejercicio, e ingresarla mediante el modelo correspondiente. En un arrendamiento de temporada a una persona física para su uso particular no hay retención. Confirma el tipo aplicable en la AEAT: se ha movido en varias reformas.

Regla práctica: si vas a aplicar una reducción, una exención o un tipo reducido, escribe al lado del cálculo el artículo concreto en el que te apoyas. Si no eres capaz de citarlo, no lo apliques.

Duración, desistimiento y resolución

El contrato de temporada se extingue por el transcurso del plazo pactado, sin prórroga legal y sin necesidad de requerimiento previo. Esa es su principal ventaja para el arrendador y su principal riesgo para el arrendatario, que debe tener claro que el día señalado se acaba.

Si el inquilino sigue después del vencimiento

Si el arrendatario permanece quince días en el inmueble con aquiescencia del arrendador y sin requerimiento, entra en juego la tácita reconducción del Código Civil, que renueva el contrato por periodos cortos (por años, meses o días, según cómo se hubiera fijado la renta) y no por otra temporada completa. Para evitar esa deriva, lo sensato es requerir por escrito la entrega antes del vencimiento y documentar la devolución de llaves.

Desistimiento anticipado del arrendatario

El derecho a desistir del artículo 11 de la LAU es propio del arrendamiento de vivienda. En temporada, si quieres que el arrendatario pueda marcharse antes, hay que pactarlo: preaviso, indemnización proporcional y forma de comunicación. Sin pacto, el arrendatario que se va antes sigue obligado por las rentas comprometidas, con los matices del principio general de reducir el daño.

Y una advertencia que suele olvidarse: si el arrendatario contrata como consumidor y el contrato se ha celebrado a distancia o fuera de establecimiento, hay que revisar el régimen de información previa y de desistimiento del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. Existe una exclusión específica para los servicios de alojamiento con fecha o periodo determinados, pero no cubre automáticamente todos los supuestos, y las cláusulas de penalización desproporcionadas frente a un consumidor pueden ser declaradas abusivas.

Causas de resolución

• Impago de la renta o de cantidades asimiladas.
• Impago de la fianza o de su actualización cuando proceda.
• Subarriendo o cesión no consentidos.
• Daños dolosos u obras no autorizadas.
• Actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
• Por parte del arrendatario: falta de reparaciones necesarias o perturbación del uso pacífico por el arrendador.

Qué hacer si hay impago o el inquilino no se va

La vía procesal es el juicio verbal de desahucio, que puede acumularse con la reclamación de las rentas debidas. Los pasos razonables antes de llegar ahí:

1. Requerimiento fehaciente (burofax con acuse de recibo y certificación de contenido) reclamando el pago o la entrega del inmueble, con plazo concreto.
2. Reunir la documentación: contrato, anexo de causa, inventario, justificante de depósito de fianza, extractos bancarios de los pagos recibidos, comunicaciones.
3. Valorar una solución negociada con calendario de pago y fecha cierta de salida, elevada a documento firmado.
4. Si no hay acuerdo, demanda con abogado y procurador. En desahucio por expiración del plazo, la clave probatoria vuelve a ser la causa temporal: es lo que discutirá la otra parte.

Añade dos cautelas. Primera: nunca cambies la cerradura ni cortes los suministros por tu cuenta; es una vía rápida a un problema mucho mayor. Segunda: si el arrendatario alega vulnerabilidad, el procedimiento puede verse afectado por las medidas de protección que estén vigentes en ese momento, con informes de servicios sociales y suspensiones. Cuenta con ello en los plazos.

Los diez errores más caros

1. Usar la temporada para encubrir una vivienda habitual. El más frecuente y el más caro. Puede costarte años de ocupación con renta congelada y un pleito perdido.
2. No expresar la causa en el contrato. Sin causa escrita, la temporada no se sostiene el día que hay que probarla.
3. Aplicar la fianza de una mensualidad. En uso distinto del de vivienda la fianza legal es de dos.
4. No depositar la fianza en el organismo autonómico dentro de plazo. Recargo, sanción y mala posición procesal.
5. Aplicar la reducción del art. 23.2 LIRPF. No procede en temporada; es una regularización esperando a ocurrir.
6. Olvidar la imputación de rentas de los meses en que el inmueble está vacío.
7. Confundir temporada con uso turístico y comercializar en canales turísticos sin licencia ni número de registro.
8. No hacer inventario ni fotos el día de entrada. Luego no hay forma de justificar un descuento de la fianza.
9. Copiar un modelo de vivienda habitual y cambiarle el título, arrastrando cláusulas de prórroga y actualización que contradicen la naturaleza del contrato.
10. Encadenar temporadas sobre el mismo inquilino y el mismo piso sin que la causa cambie. Es el patrón que más se parece al fraude.

Estructura mínima del contrato

Este esqueleto sirve para ordenar ideas y comprobar que no falta nada. No es un modelo listo para firmar: cada contrato necesita adaptación a la comunidad autónoma, al inmueble y a la causa concreta, y esa adaptación conviene hacerla con un profesional.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA POR TEMPORADA
(arrendamiento para uso distinto del de vivienda, art. 3 LAU)

En [Ciudad], a [fecha].

REUNIDOS
De una parte, D./Dna. [arrendador], con DNI/NIF [xxx], domicilio en [xxx],
correo [xxx], en nombre propio / en representacion de [xxx].
De otra, D./Dna. [arrendatario], con DNI/NIE/pasaporte [xxx], domicilio en
[xxx], correo [xxx].

EXPONEN
I. Que el arrendador es titular del pleno dominio de la vivienda sita en
   [direccion completa], referencia catastral [xxx], con una superficie de
   [xx] m2, compuesta de [xxx], y anexos [garaje / trastero / ninguno].
II. Que el arrendatario NO precisa el inmueble para satisfacer su necesidad
   permanente de vivienda, sino por la siguiente causa temporal:
   [trabajo desplazado / estudios / tratamiento medico / obras / vacaciones],
   que acredita mediante [documento], que se incorpora como ANEXO I.
III. Que ambas partes celebran el presente contrato de arrendamiento para uso
   distinto del de vivienda, sometido al art. 3 LAU, con las siguientes

CLAUSULAS
1. OBJETO Y DESTINO. Uso exclusivo como alojamiento temporal del arrendatario
   y de las personas relacionadas en el ANEXO II. Queda prohibido cualquier
   otro uso, y en particular la comercializacion turistica del inmueble.
2. CAUSA Y DURACION. Del [fecha] al [fecha], ambos inclusive. El contrato se
   extingue por el transcurso del plazo, sin prorroga y sin necesidad de
   requerimiento. No resultan de aplicacion los arts. 9, 10 y 18 LAU.
3. RENTA. [importe] EUR por la totalidad de la temporada, pagaderos [forma y
   calendario], mediante transferencia a la cuenta [IBAN]. [Actualizacion, si
   procede: indice y periodicidad.]
4. FIANZA. Se entrega la cantidad de [importe] EUR, equivalente a DOS
   mensualidades (art. 36.1 LAU), que el arrendador depositara en
   [organismo autonomico] en el plazo legalmente establecido. Se devolvera
   en el plazo de [xx] dias desde la entrega de llaves, previa deduccion de
   las cantidades adeudadas y de los danos acreditados frente al ANEXO III.
   [Garantia adicional, si procede: aval / deposito / fiador.]
5. GASTOS Y SUMINISTROS. A cargo del arrendador: [IBI, comunidad, seguro de
   continente...]. A cargo del arrendatario: [luz, agua, gas, internet...],
   con [titularidad cambiada / consumo incluido hasta xx y exceso
   repercutible con factura].
6. INVENTARIO Y ESTADO. Se adjunta como ANEXO III el inventario con
   fotografias fechadas y las lecturas de contadores del dia de entrada.
7. CESION Y SUBARRIENDO. Prohibidos sin consentimiento escrito del
   arrendador. Su incumplimiento es causa de resolucion.
8. OBRAS Y CONSERVACION. Reparaciones necesarias a cargo del arrendador;
   pequenas reparaciones por desgaste del uso ordinario, a cargo del
   arrendatario. Prohibidas las obras sin autorizacion escrita.
9. NORMAS DE USO. Maximo [xx] ocupantes. [Animales: si/no.] Respeto a los
   estatutos y normas de la comunidad de propietarios.
10. RESOLUCION. Son causa de resolucion [impago, subarriendo no consentido,
   danos dolosos, actividades molestas o ilicitas...]. [Desistimiento
   anticipado, si se pacta: preaviso de xx dias e indemnizacion de xx.]
11. NOTIFICACIONES. Se designan como validos los correos y domicilios
   indicados en el encabezamiento.
12. PROTECCION DE DATOS. [Clausula informativa RGPD / LOPDGDD.]
13. LEGISLACION Y JURISDICCION. Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos
   (Titulo III) y, supletoriamente, Codigo Civil.

ANEXOS: I (acreditacion de la causa) - II (ocupantes) - III (inventario y
fotografias) - IV (certificado de eficiencia energetica).

[Firma del arrendador]        [Firma del arrendatario]

Checklist antes de firmar

Repasa esta lista con el contrato delante. Si algo no está, párate.

• ¿El contrato se identifica expresamente como arrendamiento para uso distinto del de vivienda del art. 3 LAU?
• ¿Está escrita la causa temporal, es concreta y hay documento que la acredite en un anexo?
• ¿Coinciden la duración pactada y la duración de la causa? Si el curso acaba en junio, el contrato no debería llegar a diciembre.
• ¿Aparece la referencia catastral del inmueble?
• ¿La fianza es de dos mensualidades y se indica dónde se depositará?
• ¿Hay inventario con fotografías y lecturas de contadores?
• ¿Está claro quién paga cada suministro y cómo se acredita el consumo?
• ¿Se ha excluido o regulado el subarriendo, la cesión y el anuncio en plataformas turísticas?
• ¿Se han eliminado las cláusulas copiadas de un contrato de vivienda habitual (prórroga, art. 11, actualización legal)?
• ¿Se ha entregado el certificado de eficiencia energética?
• ¿Hay cláusula de protección de datos y medio de notificación designado?
• ¿Sabes cómo vas a declarar los rendimientos y has descartado la reducción del art. 23.2 LIRPF?
• ¿Has comprobado en tu ayuntamiento que el uso previsto es compatible con la normativa urbanística?

Preguntas frecuentes

¿Cuánto puede durar como máximo un contrato de arrendamiento de temporada?

La LAU no fija un máximo. Puede durar unas semanas o superar el año si la causa temporal lo justifica y se acredita. Lo que no puede es durar lo que dure la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, porque entonces deja de ser temporada.

¿Es verdad que si dura menos de once meses ya es de temporada?

No. Los once meses son una costumbre del mercado sin ningún respaldo legal. Un contrato de once meses sobre la vivienda habitual del inquilino es un arrendamiento de vivienda del art. 2 LAU con derecho a prórroga, por mucho que el papel diga otra cosa.

¿Cuánta fianza puedo pedir?

La fianza legal obligatoria en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda es de dos mensualidades de renta (art. 36.1 LAU). Además puedes pactar garantías adicionales, como un aval o un depósito complementario, siempre que no resulten desproporcionadas frente a un consumidor.

¿Tengo que depositar la fianza en algún sitio?

Sí. Cada comunidad autónoma tiene su organismo de depósito y su plazo. No hacerlo suele conllevar recargo y sanción, y te deja en mala posición si hay pleito. El procedimiento se consulta en la consejería competente de tu comunidad.

¿Hay que inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad?

No es obligatorio. La inscripción es voluntaria y sirve para que el arrendamiento sea oponible frente a quien compre el inmueble después. Lo que sí es obligatorio es el depósito de la fianza, que es otra cosa distinta.

¿Puedo alquilar por temporada en una zona de mercado tensionado?

Los límites de renta de las zonas tensionadas se han diseñado para el arrendamiento de vivienda habitual. La temporada queda fuera de ese régimen, pero justamente por eso es la modalidad más vigilada en esas zonas: si la causa temporal no es real, el riesgo de recalificación y de expediente es alto. Consulta la normativa autonómica aplicable a tu inmueble.

¿Puede el inquilino empadronarse en la vivienda de temporada?

El empadronamiento responde al lugar de residencia efectiva y el ayuntamiento puede admitirlo. Ahora bien, es uno de los indicios que más pesan al valorar si la estancia era realmente temporal, así que conviene que el contrato explique la situación y que la causa esté bien documentada.

¿Qué pasa si el juez recalifica mi contrato como vivienda habitual?

Se aplica el régimen imperativo del Título II de la LAU: prórrogas anuales a voluntad del arrendatario hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), régimen legal de actualización de renta, devolución de la fianza que exceda de una mensualidad y caída de cualquier acción de desahucio basada en el vencimiento del plazo pactado.

¿El arrendamiento de temporada lleva IVA?

Si el arrendatario destina la vivienda a alojarse y el arrendador no presta servicios propios de la industria hotelera, la operación está exenta. Si sí los presta (limpieza y cambio de ropa periódicos durante la estancia, recepción, restauración), pasa a estar sujeta y no exenta y tributa como servicio de hospedaje. Confirma el tipo vigente en la Agencia Tributaria.

¿Puedo aplicar la reducción del 60 % por alquiler de vivienda?

No en un arrendamiento de temporada. La reducción del art. 23.2 de la Ley del IRPF exige que el inmueble se destine a vivienda, y la temporada no cumple ese requisito. Los porcentajes de reducción, además, se han modificado en reformas recientes: revisa el texto vigente en la AEAT antes de aplicar cualquier cifra.

¿Qué diferencia hay entre alquiler de temporada y piso turístico?

El piso turístico está excluido de la LAU por su art. 5.e) y se rige por la normativa turística autonómica y por las ordenanzas municipales, con registro, requisitos y sanciones propias. El de temporada sigue dentro de la LAU, en su art. 3, y no exige licencia turística. La frontera la marcan la causa, el canal de comercialización y los servicios prestados.

¿Necesito un número de registro para anunciar mi inmueble?

Depende del tipo de cesión y del canal. Existe un registro único de arrendamientos de corta duración con ventanilla única digital que asigna un número exigido por las plataformas de comercialización online. Comprueba en la sede del Colegio de Registradores y en el BOE si tu caso concreto está incluido y en qué plazo, porque el alcance se ha ido precisando.

¿Puedo subir la renta cada año en un contrato de temporada?

Solo si lo has pactado, porque el art. 18 LAU no se aplica. Si el contrato no dice nada sobre actualización, la renta se mantiene durante toda la vigencia pactada.

¿Y si el inquilino se marcha antes de tiempo?

El derecho de desistimiento del art. 11 LAU no rige aquí. Si no habéis pactado nada, el arrendatario sigue obligado por las rentas comprometidas. Si queréis permitir la salida anticipada, pactad preaviso e indemnización proporcional, cuidando que no resulte desproporcionada cuando el arrendatario sea consumidor.

¿Qué ocurre si sigue en la vivienda cuando termina el contrato?

Si permanece quince días con conocimiento y sin oposición del arrendador, opera la tácita reconducción del Código Civil, que renueva por periodos breves, no por otra temporada completa. Para evitarlo, requiere por escrito la entrega antes del vencimiento y documenta la devolución de llaves.

Cómo llevar esto a la práctica

Resumiendo lo importante: el arrendamiento de temporada es un contrato del artículo 3 de la LAU, no un alquiler de vivienda con menos meses. Se rige por lo que pactes, así que todo lo que no escribas te va a faltar. Su punto débil es siempre el mismo: la causa. Escríbela, acredítala con un documento y haz que la duración del contrato encaje con ella. Deposita la fianza de dos mensualidades donde toca, haz inventario con fotos y declara los rendimientos sin la reducción de vivienda.

Y sé honesto con el uso: si lo que quieres es alquilar por noches a turistas, ese es otro régimen, con licencia, registro y ordenanzas municipales detrás. Elegir la etiqueta equivocada para ahorrarte un trámite es la forma más rápida de acabar pagando mucho más de lo que te ahorraste.

Si gestionas contratos de este tipo de forma habitual, lo que marca la diferencia no es el modelo sino el proceso: plantillas versionadas, anexos obligatorios que nadie puede saltarse, control de plazos de depósito de fianza y avisos de vencimiento. Es exactamente lo que resuelve un software de gestión documental para despachos, y de lo que va el formulario que tienes justo debajo.